王锋：安坐于不安之上--新常态下的地产战略

  2015年3月24日，"2015中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会"在北京隆重举行。中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了2015中国房地产开发企业500强、500强房企首选供应商品牌、500强首选服务商品牌三大主榜单，以及房地产开发企业综合实力10强等系列子榜单。会上，阳光城集团股份有限公司副总裁王锋发表主题演讲，以下为演讲实录。

阳光城集团股份有限公司副总裁王锋

  王锋：首先表达对各位前辈的敬仰，今天很多业界的大佬表达了很多对未来的期待或者说预判，还有绿地这样的豪门展示了他未来的看法，对于阳光城可能是屌丝的逆袭，这个公司2012年开始被大家关注，他的存在也昭示了一种理想，行业的格局初定，一个小公司会脱颖而出，阳光城最近三年有大概十倍的增幅，2012年只有一个20亿的销售额可能没有什么标准的意义。有两个东西是我们一直坚守的，两个战略纪律，两个务必，无比坚持高周转，低成本。阳光城的内部管理有四不原则，不进差的城市，不拿贵的地，不做难卖的产品，不借贵的钱，使我们在市场变革的今天有一个安全的可能性。

  2014年我们多年以后回望这一年，可能会发现它是房地产历史上最重要的界点，这个行业的变化可能是格局性的，也可能是根本性的。2014年给很多开发商带来了非常明显的不适感，我们都知道，2014年整个的成交是第二高的，但是在第二高的时候，大量的开发商和从业人员很明显的感觉到不适应的感觉，第一个是时速感，我们坐飞机突然感觉速度没有了，就有下降的感觉，还有就是失重感，另外我说这是米字路口，朝哪一个方向走，快速或者慢速都是在思考。

  这是这几年的行业变动的趋势，结论非常简单，行业的分化在加剧，我觉得房地产从2014年开始，已经把它的本质呈现给我们，这个行业变化的最本质的原因是我们这个行业从稀缺的时代到了过剩的时代，所以地产的规模化道路在这样的时代里面变得难以为继，整个行业的天花板接近，稀缺时代终结，集中度上升，行业利润在下降，中小房企加速退场。中小企业的离场从2008年已经开始发生了，2008年有8.8万家注册的企业，2014年已经到了4.2万家。与房地产相关的适应观念，其实在2014年来看，或者未来几年会达到巅峰，比如我们的抚养比，一个人的成长变成一个劳动力需要20年，中国劳动力总量在2015年会下降，适龄的购房人口在2015年达到顶峰，我国家庭规模的小型化过程也已经接近尾声了，这四个核心指标意味着这个行业可能会很快的建立。

  两个现象可能对大家有明显的参考的意义，第一就是先富的人群，曾经一度在房地产行业当中获得过大量的收益的人群，目前这一两年他们开始对脱敏。而90后，不必买房，很多的二三线城市，外公外婆，爷爷奶奶，父母，岳父都有房子，这些孩子长大以后，他们已经没有太大这种明显的期待去买一个房子了，在这样的情况下，过剩不可避免的到来，行业的利润会进一步的下滑。

  分享一个数字，未来的房地产大概需要什么样的趋势，我们怎么样选择我们的战场和投资方向。我们看一下超级城市的东西，中国在控制这样的超级城市的增长，但是这是有悖于城市化的。北京和上海到底有多少人，这是一个神秘的数字。目前的数字不一定准确。

  上海其实我们会看到，人口流入的速度会加大，但是我们跟一些发达经济体，人口到顶了。北上广，其实已经发现了人口倒流，这个统计数据我们以前叫做暂住证，现在叫做居住证的管理范围内，如果不包含这些，我们会看到流动的比例会更大，他们会看到某一些区域的中心城市会变成最大的房地产市场，为什么成都、重庆、长沙、武汉，合肥是一些比较大的房地产开发城市，我们说长三角最大的城市应该是合肥，而不是苏州，因为上海的大量的劳工是安徽人，安徽人在上海就业，拿到钱都喜欢在合肥购房，成都也是一样的，它是中国最大的房地产市场，四川人外地打工以后，回流以后，获得收入以后，最后都选择在省城置业。

  另外就是国家首位城市，美国单位的GDP分布，差异非常的巨大，你觉得东西海岸高的地方很高，低的地方很低，美国几个大城市产生了90%的GDP，所以他们的大城市价差在10倍以上，中国还没有这样。我们会发现发达经济体，德国法国都是这样的，德国有一点点不太一致，但是大部分的发达国家都是这样，新兴经济体会不会有不同的路径呢，目前没有，很多的经济体他们会成为几个发达经济体的集群，单位面积会提高，房价也很高。这是美国对中国的预测，他预测未来人均的GDP单位的平方公里是这样的格局，如果是这样的话，如果我们依然控制土地供应和售价的话，土地供应和人口导入，我们对他们的房价要有恶性循环，可能有一些地方我们要足够的警惕。

  东京有一个数据，夜间人口比例变化，有600万人晚上就消失了，发达的新干线让他们在东京以外居住，未来随着一线城市房价越来越高，某一些区域在中长期有可能会形成这样的特点。

  成熟时代，京沪已经进入后开发时代，项目小型化，二次开发为主流，高强度开发向高精度开发转移，品质很重要。以前我们的开发商时代，像吃螃蟹一样，只吃一个蟹黄就可以扔掉了，房地产企业发展到今天，需要在内部打造自己的蟹八件。

  产品竞争力从现在开始已经发生了本质的变化，随着改善和刚需，现在的两房已经遇到市场的问题，什么样的改善面对什么样的刚需，实际上我们并没有在房子的服务上投入更多的精力和成本，今天的房地产有一点像美国当年，最早的时候那段时间规模还没有起来，未来房地产相关的服务，智能家居和设备相关的配套变成软件的服务植入这个行业，这是一个新的需求。

  麦肯锡2015年的数据，我们现在一直在讲互联网，实际上他们已经非常大的改变了我们的生活，一个数字可以告诉大家，农村人口使用移动互联网的频率和网络频率高于城市，这个数据值得大家思考。

  如果一个人不知道他要驶向何妨，那么任何风都不是顺风，希望大家找到正确的风向，有更好的未来和明天，谢谢！